Réception provisoire et définitive dans la construction : cruciale pour les risques et les assurances

L’acceptation de travaux de construction se déroule généralement en deux phases, chacune ayant des conséquences propres.

La réception provisoire est le moment où les travaux sont considérés comme terminés et où l’ouvrage est mis à la disposition du maître de l’ouvrage. Sur le plan juridique, elle est comparable à la « livraison » d’un bien. Cela entraîne d’emblée quelques conséquences cruciales :

• Constater les vices apparents
  Tous les vices non conformes aux plans ou au cahier des charges, ainsi que les dégâts matériels, sont considérés comme des vices apparents. Notez-les dans le procès-verbal ; l’entrepreneur doit les réparer.
• Début du délai de garantie
  Entre la réception provisoire et la réception définitive, le maître de l’ouvrage a le temps de détecter les vices cachés, qui n’apparaissent qu’après la mise en service.
• Transfert du risque
  Jusqu’à la réception provisoire, l’entrepreneur, l’architecte et les bureaux d’études supportent le risque de dommages (p. ex. incendie, tempête). À partir de la réception provisoire, il est entièrement supporté par le maître de l’ouvrage.

La réception provisoire est le moment où les travaux sont considérés comme terminés et où l’ouvrage est mis à la disposition du maître de l’ouvrage. Sur le plan juridique, elle est comparable à la « livraison » d’un bien. Cela entraîne d’emblée quelques conséquences cruciales :

• Constater les vices apparents
  Tous les vices non conformes aux plans ou au cahier des charges, ainsi que les dégâts matériels, sont considérés comme des vices apparents. Notez-les dans le procès-verbal ; l’entrepreneur doit les réparer.
• Début du délai de garantie
  Entre la réception provisoire et la réception définitive, le maître de l’ouvrage a le temps de détecter les vices cachés, qui n’apparaissent qu’après la mise en service.
• Transfert du risque
  Jusqu’à la réception provisoire, l’entrepreneur, l’architecte et les bureaux d’études supportent le risque de dommages (p. ex. incendie, tempête). À partir de la réception provisoire, il est entièrement supporté par le maître de l’ouvrage.

Sauf disposition contractuelle contraire, la réception définitive, à savoir l’acceptation officielle des travaux, a lieu 12 mois après la réception provisoire. Le maître de l’ouvrage approuve définitivement les travaux. Cela a les conséquences suivantes :

• Confirmation de la bonne exécution
  Le maître de l’ouvrage confirme que l’entrepreneur a travaillé conformément aux plans, au cahier des charges et dans les règles de l’art et que tous les vices précédemment constatés ont été corrigés.
• Fin du délai de garantie
  La responsabilité contractuelle de l’entrepreneur pour les « vices cachés légers » (p. ex. vapeur d’eau entre le double vitrage), qui sont apparus pendant le délai de garantie, s’arrête ici.
• Début de la responsabilité décennale
  La responsabilité décennale légale de l’entrepreneur et de l’architecte pour les vices graves qui portent atteinte à la stabilité commence par défaut à courir à partir de ce moment-là.

Pour de nombreux projets de construction de logements, la réception en deux phases est non seulement courante, mais légalement obligatoire. La loi belge Breyne (loi sur la construction d’habitations) prescrit cette subdivision afin de mieux protéger le maître de l’ouvrage.

Délai d’attente obligatoire d’un an : Il faut au moins un an entre la réception provisoire et la réception définitive. Ainsi, le bâtiment est exposé à toutes les saisons (automne humide, hiver froid) et les vices cachés, tels que les problèmes d’étanchéité ou d’isolation, peuvent apparaître avant l’acceptation définitive.

Attention : les concepts et la législation mentionnés dans cet article, dont la Loi Breyne, sont basés sur la pratique de la construction et la législation belges.

La couverture TRC suit les transferts de responsabilités des acteurs de la construction. La réception provisoire est le moment où les règles du jeu changent.

Jusqu’à la réception provisoire, l’entrepreneur et les autres acteurs de la construction sont responsables de tous les vices apparents. La police TRC reflète ce risque vaste avec une couverture « tous risques » très large : en principe, tous les dégâts matériels aux travaux assurés sont couverts, qu’ils résultent d’une tempête, d’un incendie, d’un vol ou d’une erreur d’exécution.

Après la réception provisoire, la responsabilité pour les vices apparents prend fin et la responsabilité plus limitée pour les vices cachés commence. La couverture TRC diminue et passe à la période de maintenance, généralement sous deux formes :

• Maintenance simple
  Couvre les dommages consécutifs au travail déjà fourni, que l’entrepreneur occasionne lors de la réparation des vices apparents notés dans le procès-verbal. Les frais de réparation eux-mêmes ne sont pas couverts.
• Maintenance élargie
  Couvre les dommages causés par un vice caché, si trois conditions cumulatives sont remplies :

1. les dommages sont constatés pendant la période de maintenance,
2.  le vice était caché lors de la réception provisoire,
3. la cause du vice s’est produite sur le chantier et pendant la période de construction.

La réception provisoire marque exactement quand le risque lié à l’ouvrage passe des acteurs de la construction au maître de l’ouvrage. À partir de ce jour-là, le maître de l’ouvrage est lui-même responsable des dommages causés, entre autres, par un incendie, une tempête ou un acte de vandalisme. Conclusion : veillez à ce qu’une assurance incendie complète soit souscrite pour le bâtiment au plus tard le jour de la réception provisoire. Il ne s'agit pas d'une recommandation, mais d'une nécessité.

Évitez les discussions et limitez les risques en tenant compte de ces points d’attention :

• Conseil 1
  Soyez attentif aux dérogations contractuelles. Certains contrats prévoient que l’« acceptation » formelle a déjà lieu à la réception provisoire. Cela peut avoir pour effet que la responsabilité décennale prend cours un an plus tôt. Comprenez l'impact de telles clauses.
• Conseil 2
  Documentez tout de manière précise dans le procès-verbal. Ce que le maître de l’ouvrage ne note pas lors de la réception provisoire vaut pour acceptation. Il ne peut pas revenir ultérieurement sur des vices qu'il connaissait ou aurait dû connaître. Effectuez une inspection approfondie et établissez un rapport complet.
• Conseil 3
  Évitez l’acceptation tacite. L’acceptation peut également se faire implicitement, par exemple en payant sans réserve la dernière facture ou en mettant le bien en service sans remarques. Cela peut être considéré comme une approbation des travaux.

La distinction entre la réception provisoire et la réception définitive est le pivot de la gestion des risques dans la construction. Lors de la réception provisoire, le risque est transféré au maître de l’ouvrage, la couverture TRC change radicalement et le délai de garantie des vices cachés commence. La maîtrise de ces phases et de leur impact sur la responsabilité et les assurances évite les discussions prévisibles et coûteuses dans chaque projet de construction.