Voorlopige en definitieve oplevering in de bouw: cruciaal voor risico’s en verzekeringen

De aanvaarding van bouwwerken verloopt doorgaans in twee fases, elk met eigen gevolgen.

• Zichtbare gebreken vaststellen
  Alle gebreken die niet conform zijn met plannen of lastenboek, evenals materiële schade, gelden als zichtbare gebreken. Noteer ze in het proces-verbaal; de aannemer moet ze herstellen.
• Start van de waarborgtermijn
  Tussen voorlopige en definitieve oplevering krijgt de bouwheer tijd om verborgen gebreken op te sporen die pas na ingebruikname aan het licht komen.
• Overdracht van het risico
  Tot de voorlopige oplevering dragen aannemer, architect en studiebureaus het risico op schade (bv. brand, storm). Vanaf de voorlopige oplevering ligt dit volledig bij de bouwheer.

Tenzij contractueel anders bepaald, volgt 12 maanden na de voorlopige oplevering de definitieve oplevering de officiële aanvaarding van de werken. De bouwheer keurt de werken definitief goed. Dat heeft deze gevolgen:

• Bevestiging van correcte uitvoering
  De bouwheer bevestigt dat de aannemer conform plannen, bestek en de regels van de kunst heeft gewerkt, en dat alle eerder genoteerde gebreken zijn verholpen.
• Einde van de waarborgtermijn
  De contractuele aansprakelijkheid van de aannemer voor ‘licht verborgen gebreken’ (bv. waterdamp tussen dubbele beglazing) die tijdens de waarborgtermijn opdoken, stopt hier.
• Start van de tienjarige aansprakelijkheid
  De wettelijke tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect voor ernstige gebreken die de stabiliteit aantasten, begint standaard te lopen vanaf dit moment.

Voor veel woningbouwprojecten is de tweefasige oplevering niet alleen gangbaar, maar wettelijk verplicht. De Belgische Wet Breyne (Woningbouwwet) schrijft deze opsplitsing voor om de bouwheer extra te beschermen.

Verplichte wachttijd van één jaar: Tussen de voorlopige en definitieve oplevering moet minstens één jaar zitten. Zo doorstaat het gebouw alle seizoenen (natte herfst, koude winter) en kunnen verborgen gebreken zoals waterdichtheids- of isolatieproblemen zich manifesteren vóór definitieve aanvaarding.

Let op: de concepten en wetgeving in dit artikel, waaronder de Wet Breyne, zijn gebaseerd op de Belgische bouwpraktijk en wetgeving.

De ABR-dekking volgt de verschuivende aansprakelijkheden van bouwactoren. De voorlopige oplevering is het moment waarop de spelregels veranderen.

Tot aan de voorlopige oplevering zijn aannemer en andere bouwactoren aansprakelijk voor alle zichtbare gebreken. De ABR-polis weerspiegelt dit brede risico met een zeer ruime ‘alle risico’s’-dekking: in principe is alle materiële schade aan de verzekerde werken gedekt, ongeacht of die voortkomt uit storm, brand, diefstal of een uitvoeringsfout.

Na de voorlopige oplevering eindigt de aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken en begint de beperktere aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. De ABR-dekking versmalt en schakelt over naar de onderhoudsperiode, doorgaans in twee vormen:

• Enkelvoudig onderhoud
  Dekt gevolgschade aan het reeds opgeleverde werk die de aannemer veroorzaakt bij het herstellen van de in het proces-verbaal genoteerde zichtbare gebreken. De herstelkost zelf is niet gedekt.
• Uitgebreid onderhoud
  Dekt schade door een verborgen gebrek, als aan drie cumulatieve voorwaarden is voldaan:

1. de schade wordt vastgesteld tijdens de onderhoudsperiode,
2. het gebrek was verborgen bij de voorlopige oplevering,
3. de oorzaak van het gebrek deed zich op de bouwplaats én tijdens de bouwperiode voor.

De voorlopige oplevering markeert exact wanneer het risico op het bouwwerk overgaat van bouwactoren naar de bouwheer. Vanaf die dag is de bouwheer zelf verantwoordelijk voor schade door onder meer brand, storm of vandalisme. Conclusie: zorg ervoor dat er uiterlijk op de dag van de voorlopige oplevering een volwaardige brandverzekering voor het gebouw is afgesloten. Dit is geen aanbeveling, maar een noodzaak.

Voorkom discussies en beperk risico’s met deze aandachtspunten:

• Tip 1
  Wees alert op contractuele afwijkingen. Sommige contracten bepalen dat de formele ‘aanvaarding’ al bij de voorlopige oplevering gebeurt. Dat kan de tienjarige aansprakelijkheid een jaar eerder doen starten. Begrijp de impact van zulke clausules.
• Tip 2
  Documenteer alles nauwgezet in het proces-verbaal. Wat de bouwheer bij de voorlopige oplevering niet noteert, geldt als aanvaard. Hij kan later niet terugkomen op gebreken die hij kende of had moeten kennen. Voer een grondige inspectie uit en maak een volledig verslag.
• Tip 3
  Voorkom stilzwijgende aanvaarding. Aanvaarding kan ook impliciet gebeuren, bijvoorbeeld door zonder voorbehoud de laatste factuur te betalen of het pand in gebruik te nemen zonder opmerkingen. Dit kan beschouwd worden als een goedkeuring van de werken.

Het onderscheid tussen voorlopige en definitieve oplevering is de spil van risicobeheer in de bouw. Bij de voorlopige oplevering gaat het risico over op de bouwheer, wijzigt de ABR-dekking ingrijpend en start de waarborgtermijn voor verborgen gebreken. Wie deze fasen en hun impact op aansprakelijkheid en verzekeringen beheerst, voorkomt voorspelbare én kostbare discussies in elk bouwproject.